상속받은 땅과 건물, 나누면 지상권은 어떻게 될까? — 그리고 지상권 없는 건물이 남았다면 토지주는 무엇을 할 수 있을까?

그래서 건물 소유자가 토지를 사용할 수 있는 근거를 확인합니다. 대표적으로 등기된 지상권, 임대차·사용대차 같은 약정상 권리, 민법 제366조의 법정지상권, 판례가 인정하는 관습법상 법정지상권이 있습니다.

건물이 있다고 무조건 철거되는 것도 아니고, 건물이 있다고 무조건 법정지상권이 생기는 것도 아닙니다.

1. 1토지와 건물이 처음에는 같은 사람 소유였는지상속 전 피상속인 소유인지, 공유 상태였는지부터 확인합니다.
2. 2건물이 어느 시점에 존재했는지저당권 설정, 매매, 분할, 경매보다 앞서 존재했는지가 중요할 수 있습니다.
3. 3소유자가 갈라진 원인이 무엇인지상속재산분할·공유물분할·매매·경매·증여 등 원인을 구분합니다.
4. 4철거 또는 토지사용에 관한 약정이 있었는지법정 권리만 보지 말고 당사자의 의사와 계약 내용도 확인합니다.

토지를 사용할 법적 근거가 정말 없다면 토지주는 사안에 따라 건물 철거와 토지인도 청구 가능성, 토지 사용에 대한 차임 상당 부당이득, 그리고 이를 바탕으로 한 협상을 검토할 수 있습니다. 그러나 토지를 샀다고 남의 건물을 점유·임대·개조하거나 마음대로 사용할 수 있는 것은 아닙니다.

1. 1토지를 합리적인 가격에 검토낮은 가격만 보지 말고 권리관계 정리 비용을 함께 계산합니다.
2. 2토지사용권을 끝까지 확인등기된 지상권뿐 아니라 법정지상권, 관습법상 법정지상권, 임대차와 사용대차를 살핍니다.
3. 3건물주와 철거 가능성을 확인건물 소유자, 철거·인도 청구의 요건, 철거비와 소송비용을 검토합니다.
4. 4매수 또는 적법한 사용합의를 협상건물가치와 철거비를 비교해 당사자 모두에게 가능한 정리안을 찾습니다.
5. 5권리를 통합한 뒤 활용을 검토토지와 건물을 적법하게 한 소유구조로 만든 뒤 임대·자가사용·매각을 판단합니다.

건물주에게 토지사용권이 없는 것으로 확인되고, 건물이 낡았지만 사용할 수 있다고 가정해봅니다. 건물주와 1,000만~2,000만 원 수준에서 매매 협상이 가능하다고 가정한다면 철거 대신 건물을 매수해 토지와 건물을 하나의 소유권으로 만드는 선택지를 경제성 비교 대상으로 검토할 수 있습니다.

위 가격은 원리를 설명하기 위한 가정일 뿐 실제 협상가치, 권리의 존부 또는 투자수익을 의미하지 않습니다.