모두가 건물을 볼 때, 나는 땅을 다시 본다

농업과 에너지, 활용할 능력에서 찾는 내일의 기회 글쓴이: 조재권 이 글은 2026년 가을, 내가 공부하고 준비하는 토지 활용 구상을 정리한 개인 에세이다. 특정 토지의 매수나 가격 상승을 권하는 글이 아니다. 제도에 관한 설명은 게시일 현재 확인한 공식 자료를 기준으로 했고, 앞으로의 시장과 정책에 관한 부분은 어디까지나 나의 생각과 시나리오로 구분했다. 1. 시선을 바꾸는 질문 사람들의 시선이 아파트와 건물로 모일 때, 나는 가끔 그 아래의 땅을 다시 본다. AI가 많은 일을 바꾸더라도 사람은 먹어야 하고, 사회는 에너지를 필요로 한다. 그래서 농업과 에너지에 연결될 수 있는 토지의 쓰임은 계속 공부할 가치가 있다고 생각한다. 다만 여기서 세 가지를 한 줄로 묶어서는 안 된다. 농업이 중요하다는 사실, 농부의 소득이 좋아지는 일, 농지가격이 오르는 일은 서로 다른 문제다. 농업의 필요성이 커진다고 모든 농업인이 더 높은 소득을 얻는 것도 아니고, 모든 농지가 자동으로 오르는 것도 아니다. 생산성, 판로, 노동력, 입지, 규제와 비용이 각각 다르기 때문이다. 그래서 나의 질문은 “무슨 땅이 오를까?”보다 “내가 이해하고 실제로 활용할 수 있는 땅은 무엇일까?”에 가깝다. 2. 저렴해 보이는 경매 토지 최근 내가 살펴본 경매 토지 중에는 여러 차례 유찰되며 최저매각가격이 크게 내려간 사례들이 눈에 들어왔다. 이것은 나의 관찰일 뿐, 전국의 토지가 모두 저평가됐다는 뜻은 아니다. 감정평가액보다 싸다는 것과 실제 시세보다 저평가됐다는 것은 다르다. 감정평가 시점이 오래됐을 수도 있고, 비교 대상과 조건이 다를 수도 있다. 실제로 싼지 판단하려면 같은 시기의 주변 토지 실거래와 비교하되 용도지역, 지목과 실제 이용 상태, 면적, 형상, 도로 접면, 진입 가능성, 기반시설을 함께 봐야 한다. 가격이 낮아진 데에는 이유가 있을 수 있다. - 맹지이거나 진입로 사용관계가 불분명한 경우 - 공유지분·지상물·점유 등 권리관계가 복잡한 경우 - 농지·산지·보전지역 등 이용 제한이 큰 경우 - 형상이나 경사 때문에 실제 사용이 어려운 경우 - 수요가 적어 다시 팔기 어려운 경우 - 인허가와 토목공사에 예상보다 많은 비용이 드는 경우 그러므로 최저가격표보다 먼저 봐야 할 것은 “왜 이 가격이 됐는가”이다. 법원 문서, 등기, 토지이용계획, 지적도, 현장 진입로와 주변 실거래를 함께 확인해야 비로소 검토가 시작된다. 3. 농사를 배운다는 선택 나는 “농지법을 돌파한다”는 식으로 생각하지 않으려 한다. 농사를 배우고 실제 농업경영을 할 준비를 갖춰 적법하게 취득하는 것이 먼저다. 농지를 취득하려면 원칙적으로 농지 소재지를 관할하는 시·구·읍·면에서 농지취득자격증명을 받아야 한다. 농업경영 목적으로 신청할 때에는 농업경영계획서에 취득 면적, 필요한 노동력과 농기계·장비·시설 확보 방안, 기존 소유 농지의 이용 실태 등을 적어 심사를 받는다. 증명은 농지를 살 자격을 확인하는 절차이지, 원하는 모든 농지를 취득할 수 있게 해주는 만능 허가가 아니다. 취득 뒤에도 실제 이용이 중요하다. 정당한 사유 없이 자기 농업경영에 이용하지 않거나 농업경영계획을 이행하지 않았다고 인정되면 처분의무 등이 생길 수 있다. 농사를 조금 배웠다는 사실만으로 모든 농지의 취득과 보유가 허용되는 것은 아니다. 숫자도 토지가격만 보지 않으려 한다. - 물을 안정적으로 확보할 수 있는가 - 토질과 배수는 재배하려는 작물에 맞는가 - 농기계가 들어갈 수 있는 진입로가 있는가 - 필요한 장비와 보관공간은 무엇인가 - 내가 감당할 노동시간은 얼마인가 - 종자·비료·시설·운송비는 얼마나 드는가 - 수확한 작물을 어디에 어떤 방식으로 팔 것인가 싼 농지를 샀는데 농사를 지을 수 없다면, 싸게 산 것이 아닐 수 있다. 4. 12월을 향한 나의 준비 나의 개인 목표는 2026년 12월 무렵 현금을 모아, 대출 없이도 감당할 수 있는 규모의 농지 취득을 검토해보는 것이다. 12월이면 시장이 반드시 더 싸진다거나 좋은 물건이 나온다는 예언은 아니다. 그때까지 내가 할 일은 현금을 모으고, 농사를 배우고, 관심 지역을 걸어보고, 권리와 이용 규제를 읽는 힘을 기르는 것이다. 매입금만 준비해서도 안 된다. 취득세와 등기비용, 농기계와 시설, 물과 배수, 이동비, 보유비, 농작업 비용, 예상보다 늦어질 수 있는 판로까지 감당할 여유가 있어야 한다. 가격이 오르지 않아도 내가 직접 이용하며 버틸 수 있는 규모인지가 우선이다. 5. 임야와 태양광이라는 또 다른 질문 임야는 농지와 다른 기준으로 살펴야 하지만, 규제가 없는 땅은 아니다. 공부할 때에는 지적공부의 지목만 보지 않고 실제 이용 상태와 산지 해당 여부, 용도지역, 보전산지 여부, 경사와 재해 위험을 함께 확인해야 한다. 입지가 맞는 임야를 보며 태양광 활용 가능성을 떠올릴 수는 있다. 그러나 “땅이 싸다”와 “태양광 사업성이 있다”는 전혀 다른 말이다. 산지에서 다른 용도로 사용하려면 산지전용허가나 산지일시사용 절차가 필요한지 확인해야 한다. 태양광 설비의 공작물 설치와 토지 형질변경은 개발행위허가 대상이 될 수 있고, 지방자치단체 조례와 개별 입지 기준도 확인해야 한다. 발전사업 관련 절차를 거쳤다고 산지전용이나 개발행위가 자동으로 해결되는 것도 아니다. 나는 최소한 다음을 별도의 관문으로 볼 생각이다. - 산지 관련 허가와 복구 의무 - 개발행위허가와 지자체 조례 - 경사도·배수·산사태 등 재해 위험 - 공사차량이 드나들 진입로와 토목비 - 한전 계통연계 가능성과 접속 비용 - 설비·금융·보험·유지관리·철거 및 복구 비용 - 예상 발전량, 전력 판매 방식과 수익 변동 한전이 공개하는 분산형전원 연계 현황도 참고자료일 뿐, 개별 사업의 최종 연계 가능성을 확정해주는 자료는 아니다. 허가가 가능해도 계통이 어렵거나 공사비가 크면 사업은 성립하지 않을 수 있다. 6. 시장 변화와 나의 전망 나는 AI 시대에도 먹거리와 에너지가 중요하다는 관점에서 땅을 공부한다. 하지만 이 관점을 곧바로 토지가격 폭등 전망으로 바꾸지는 않으려 한다. 한국과 호주의 농업을 단순 비교하기도 어렵다. 호주 정부의 2026년 자료는 농업이 국토 이용의 57.1%를 차지한다고 설명하지만, 그 안에서도 기후·물·토질·시장 접근성에 따라 농업 활동이 크게 달라진다. 한국은 국토 이용, 농업 경영 규모, 정주 구조와 규제 체계가 다르다. 어느 한 나라의 넓은 농업용지나 생산방식을 근거로 한국의 모든 토지가 오른다고 말할 수 없다. 앞으로 대출이나 농지 관련 정책이 완화될 가능성을 생각해볼 수는 있다. 그러나 그것은 확정된 미래가 아니라 여러 시나리오 중 하나다. 반대로 규제가 유지되고, 금융비용이 높고, 가격이 오래 움직이지 않을 가능성도 준비해야 한다. 그래서 정책이 바뀌어야만 이익이 나는 땅보다, 규제가 그대로여도 내가 적법하게 활용하고 감당할 수 있는 땅인지가 더 중요하다고 본다. 7. 준비하는 사람이 되고 싶다 나는 가격이 오르기만을 기다리는 사람이 아니라, 땅을 이해하고 활용할 수 있는 사람이 되고 싶다. 농사를 배우고, 현장을 보고, 비용과 제도를 확인하며 다음 선택을 준비한다. 싼 이유를 먼저 찾고, 실제로 쓸 수 있는지 확인하고, 실패해도 감당할 수 있는 범위에서 움직인다. 아직은 구상이고 배워가는 과정이다. 하지만 이런 발전적인 생각과 작은 실행이 나의 내일을 만든다고 믿는다. ※ 사실과 의견의 구분 - 농지취득자격증명, 농업경영계획, 미이용 농지의 처분의무, 산지전용과 개발행위허가 등은 게시일 현재 시행 중인 공식 법령과 안내를 확인해 정리했다. - 2026년 12월의 취득 검토, 정책 변화 가능성, 농업·에너지의 장기적 기회는 조재권 개인의 목표와 전망이다. - 이 글은 특정 경매물건의 추천, 매수 유도, 수익 보장 또는 개별 법률·세무·인허가 판단이 아니다. 실제 취득과 사업 검토 전에는 해당 토지의 관할 행정기관과 관련 전문가에게 최신 기준을 다시 확인해야 한다. 함께 보는 만평 「남들이 보는 곳, 내가 준비하는 곳」 ※ 같은 날 만평 항목에 함께 게시하며, 게시 후 서로 바로 이동할 수 있도록 연결합니다. 확인한 공식 자료 (확인일: 2026.10.08) 농림축산식품부 농지공간포털 — 농지취득자격증명 https://njy.mafra.go.kr/nnjy/main/info/nnjyInfo03.do 국가법령정보센터 — 농지법 (게시일 현재 2026.09.18 시행본 확인, 2026.12.17 시행 예정 개정은 별도 표시) https://www.law.go.kr/법령/농지법 국가법령정보센터 — 산지관리법 (게시일 현재 2026.02.01 시행본 확인) https://www.law.go.kr/법령/산지관리법 국가법령정보센터 — 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 (게시일 현재 2026.07.01 시행본 확인) https://www.law.go.kr/법령/국토의계획및이용에관한법률 한국전력 — 분산형전원 연계 현황 (개별 연계 가능 여부를 확정하지 않는 참고자료) https://home.kepco.co.kr/kepco/CO/H/A/COHAPP001/COHAPP001List.fo 호주 농림수산부 ABARES — Snapshot of Australian Agriculture 2026 https://www.agriculture.gov.au/abares/products/insights/snapshot-of-australian-agriculture 대한민국 법원 법원경매정보 https://www.courtauction.go.kr/ 국토교통부 실거래가 공개시스템 https://rt.molit.go.kr/