감정평가서의 ‘제시외건물’, 그냥 덤일까요?

이게 뭐예요?

감정평가서에서 제시외건물이라는 표현은 제시된 평가대상과 별도로 현장에서 확인된 건물이나 시설 등을 설명할 때 나타납니다. 창고·증축 부분 같은 형태가 보일 수 있지만, 이 이름만으로 소유자나 법적 성격이 확정되지는 않습니다.

등기와 현황의 차이를 확인할 단서이지, “덤으로 따라오는 건물”이라는 표시가 아닙니다. 제시외라는 표현을 모두 불법건축물 또는 독립된 미등기 건물과 같은 뜻으로 쓰지도 않습니다.

왜 눈에 띄나요?

주택 옆 창고가 보이면 추가 공간을 얻는 기분이 들 수 있습니다. 하지만 그 구조물이 어디에 있고 누구 소유인지, 주된 건물에 붙어 있는 일부인지 따로 독립된 건물인지가 중요합니다.

감정평가서는 현황과 가치에 관한 자료입니다. 그 서류에 존재가 적혀 있다는 사실만으로 경매의 매각범위가 자동으로 넓어지지는 않습니다.

가격에 들어갔으면 함께 사는 것 아닌가요?

평가에 포함됐는지와 법적으로 매각대상에 포함되는지는 구별합니다. 평가액과 주석을 살피되, 법원의 매각자료·대상 목록과 서로 맞는지도 확인합니다.

대법원은 독립된 제시외건물을 아무 조건 없이 포함시키는 경우와, 본 건물의 일부로서 저당권 효력이 미치는 경우를 구분했습니다. 따라서 “무조건 포함”과 “무조건 제외” 모두 피합니다.

실제로 무엇을 확인하나요?

서류를 하나씩 더 읽기보다 같은 구조물을 가리키는지 맞춰봅니다. 사진 속 창고와 감정평가 도면의 표시가 같은지, 지번·위치·면적부터 확인합니다.

• 등기부·건축물대장의 건물 표시와 현장 모습
• 제시외건물의 위치·구조·면적과 실제 사용상태
• 감정평가 금액·주석의 포함 또는 제외 설명
• 법원의 매각대상 목록과 매각물건명세서의 특별사항
• 소유관계, 본 건물과의 관계, 점유·철거 등에 관한 추가 확인사항