주식 말고 뭐하지? — 채권이라는 선택지
높은 이자는 수익률이고,
회수 가능성은 생존 문제입니다.
주식으로도 까먹고, 건물주도 힘들고, 사업도 쉽지 않고…
그래서 재테크 뭐하지?
채권이라는 선택지
돈을 굴리는 방법은 주식과 부동산만 있는 것은 아닙니다. 이번에는 누군가에게 돈을 빌려주고, 약속한 원금과 이자를 돌려받는 구조를 봅니다.
국가, 기업, 그리고 개인
누구에게 빌려주느냐에 따라 형태와 위험은 다릅니다. 하지만 먼저 던질 질문은 같습니다. ‘이자를 얼마나 주는데?’보다…
채권과 채권, 무엇이 다른가요?
債券은 증권, 債權은 받을 권리입니다.
채권 債券
국가나 기업 등이 자금을 빌리고 발행하는 증권입니다. 국채·회사채·해외국채가 여기에 해당합니다.
채권 債權
상대방에게 일정한 이행을 요구할 권리입니다. 여기서는 개인대여 후 원금과 이자를 받을 권리를 봅니다. 증권에 투자하는 것과 같은 상품은 아닙니다.
브라질 국채도 ‘높은 금리’만 보지 않습니다
고금리 해외국채의 한 예일 뿐, 추천상품이 아닙니다. 채권가격·현지 금리·국가위험·환율을 함께 봅니다. 현지통화 가치가 떨어지면 이자를 받아도 원화로는 손실이 날 수 있습니다.
돌려받을 준비는 되어 있나요?
차용증 한 장만 쓰면 끝나는 일이 아닙니다.
누가, 어떻게 갚을 수 있을까?
당사자와 상환 재원을 확인하고, 대여금액·지급일·변제기, 약정이자와 원금 상환방법을 구체적으로 정합니다.
이자도, 반복 대여도 법부터 확인합니다
이자는 법정 한도 안에서 약정해야 합니다. 수수료라는 이름만으로 이자에서 빠지지는 않습니다. 이익 목적의 계속·반복 대여는 대부업 규제를 확인해야 합니다.
근저당 잡으면 안전하지 않나?
담보권은 없는 돈을 만들어주지 않습니다.
부동산을 담보로 확보하는 방법 중 하나
담보할 채무의 최고액을 정하고 채무 확정을 미루는 구조입니다. 근저당 설정은 약속만으로 끝나지 않고 등기가 필요합니다. 담보가치가 부족하거나 앞선 권리가 많으면 전액 회수는 어렵습니다.
채권최고액 1억 2천만원 ≠ 실제 대여원금
등기된 최고액과 실제 빌려준 금액은 다를 수 있습니다. 근저당 채무의 이자는 최고액 안에 포함된 것으로 봅니다. 실제 채무와 담보 범위를 함께 확인합니다.
등기부에 없는 문제도 있습니다
기존 근저당·압류·가압류·전세권 등 등기된 권리를 보고, 조세·임차인 우선권 등 등기부 밖의 문제도 확인합니다. 이름만 보고 순위를 단정하지 않습니다.
못 갚으면, 이 물건을 얼마에 팔 수 있을까?
등기부는 권리를 보고, 임장은 실제 가치를 봅니다.
‘5억짜리예요’에서 끝내지 않습니다
실제 거래사례와 주변 시세, 임대현황·공실·점유를 비교합니다. 도로·접근성·주차·용도·위반건축물 여부도 대조합니다.
가보면 가격이 달라질 수 있습니다
노후도·누수·수선 필요성·관리상태·주변 환경을 봅니다. 상권이 약해졌거나 접근이 불편하면 매수자가 줄 수 있습니다. 현황조사서와 실제 임차인·점유상황도 비교합니다.
내가 입찰한다면 얼마까지 쓸까?
감정가를 지금의 처분가격으로 그대로 믿지 않습니다. 살 사람이 있을지, 경매에서 얼마에 팔릴지 보수적으로 봅니다.
그래서, 못 받으면 어떻게 되는데?
높은 이자는 수익률이고, 회수 가능성은 생존 문제입니다.
담보 없이 빌려줬다면
지급명령·소송 등으로 집행권원 확보를 검토합니다. 확정된 지급명령이나 집행 가능한 판결 등이 있고, 집행할 재산이 있어야 강제집행을 검토할 수 있습니다.
담보권이 있다면
담보권 실행 경매를 검토합니다. 반드시 먼저 판결을 받아야 하는 절차는 아닙니다. 다만 신청 자체가 원금 전액 회수를 보장하지는 않습니다.
5억짜리 건물에 1억이면 괜찮을까?
실제 투자사례가 아닌, 이해를 위한 가상 숫자입니다.
소유자의 호가 5억원
보수적으로 본 경매 환가 예상은 3억 6천만원. 확인된 선순위 채권을 2억 6천만원으로 가정합니다.
3억 6천만원 - 2억 6천만원 = 1억원
이 1억원은 집행비용과 다른 우선권을 반영하기 전입니다. 그 부담이 더 있으면 후순위의 회수 여력은 줄어듭니다. ‘담보가 5억이니 1억은 안전하다’고 결론 낼 수 없습니다.
돈을 빌려주기 전에, 다섯 질문
누가 갚는가? 언제 갚는가? 법에 맞는 조건인가? 담보가 실제로 얼마의 가치가 있는가? 못 갚으면 무엇으로 회수할 것인가?
검산 근거와 적용 조건 보기 · 2026.09.05
이자 한도는 계약과 적용 법률을 구분합니다
이자제한법이 적용되는 일반 금전대차의 현재 최고이자율은 연 20%입니다. 대차원금 10만원 미만에는 제2조제1항의 예외가 있고, 등록 금융업·대부업과 불법사금융업자는 제7조에 따라 적용 법률이 구분됩니다. 최고이자율을 넘는 약정 부분은 무효이며, 초과 지급액은 원본에 충당하고 원본이 소멸하면 반환을 청구할 수 있습니다. 2021.7.7. 이후 체결·갱신 계약에 관한 규정이며, 과거 계약은 체결·갱신일을 확인해야 합니다.
수수료와 반복 대여를 가볍게 보지 않습니다
금전대차의 대가로 받는 금액은 수수료 등 명칭과 무관하게 이자로 볼 수 있습니다. 모든 수수료를 일률적으로 판단하는 것은 아닙니다. 이익 목적의 계속적·반복적 대여를 업으로 하면 대부업 해당 여부와 등록 의무 등을 검토해야 합니다. 등록 대부업자의 이자 한도는 해당 법률과 시행령에 따르며 현재 해당 최고이자율은 연 20%입니다. 반면 불법사금융업자의 이자 약정은 무효라는 별도 규정이 있으므로, ‘개인도 한도 안이면 영업해도 된다’는 뜻이 아닙니다. 제11조 개정은 2025.7.22. 이후 체결·갱신 계약부터 적용됩니다.
근저당과 집행 절차
근저당은 채무의 최고액을 정하고 확정을 장래로 미루는 담보권이며, 채무의 이자는 최고액 중에 포함됩니다. 약정에 의한 부동산 물권변동에는 등기가 필요합니다. 담보권 실행 경매와 집행권원에 기초한 강제집행은 구분해야 합니다. 내용증명은 발송 내용 등을 증명하는 수단이지 그 자체로 돈을 압류할 수 있게 하는 문서는 아닙니다.
등기부만으로 배당순위를 확정하지 않습니다
조세의 법정기일, 임차인의 대항요건·확정일자·소액보증금 보호 요건, 담보권 설정 시점과 배당요구 등 사건별 조건을 함께 검토해야 합니다. 압류·가압류가 있다는 사실만으로 항상 우선변제권이 생기는 것은 아닙니다. 말소기준권리를 찾는 것과 배당순위·회수액을 계산하는 것도 같은 작업이 아닙니다.
해외채권은 금리 외 위험도 봅니다
발행자의 신용, 시장금리와 채권가격, 만기, 환율과 중도 매도 가능성을 확인해야 합니다. 브라질 국채는 환율 위험을 설명하기 위한 예시이며 추천이나 수익 예측이 아닙니다.
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