싸게 샀는데, 나중에 누가 사지?

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싸게 샀는데, 나중에 누가 사지?

경매는 살 때부터 출구를 봅니다.

감정가보다 크게 싸게 나온 물건을 낙찰받았는데, 몇 년 뒤 팔려고 보니 문의가 없습니다. 경매에서는 사는 순간만큼 다시 파는 순간도 중요합니다.

1. 싸게 낙찰낙찰가만 확인
2. 총투입비용취득·수리·보유비용 확인
3. 출구 확인나중에 누가 얼마에 살지

1301 · 02

싸게 사면 끝일까?

먼저 미래의 매수자를 생각합니다.

감정가 3억, 낙찰가 1억 8천. 숫자만 보면 매우 싸 보입니다. 하지만 실제 거래가 드문 지역, 수요가 적은 구조, 접근성이나 용도·관리 문제가 있는 물건이라면 다시 팔 때 긴 시간이 걸릴 수 있습니다.

입찰 전에 ‘내가 이걸 산다면, 나중에는 누가 왜 이 물건을 살까?’를 묻습니다. ‘누군가는 사겠지’라는 답은 출구전략이 아닙니다.

1. 아파트

   실거주자 · 투자자

2. 상가

   직접 영업할 사람 · 임대수익 수요

3. 토지

   실제 사용 목적 수요 · 인접 소유자

4. 공장

   실제 사업수요

1303 · 04

실제 거래와 자금조달 가능성을 봅니다

가격도 중요하지만 ‘거래가 되는가’도 가치의 일부입니다.

1. 01

   최근 실제 거래 사례

   유사 물건의 거래가격과 거래 빈도, 급매 수준을 확인합니다.

2. 02

   주변 매물의 체류기간

   매물이 얼마나 오래 남는지와 그 이유를 봅니다.

3. 03

   다음 매수자의 자금조달

   담보평가, 건축물 상태·용도·위반사항 등이 영향을 줄 가능성을 확인합니다.

1305 · 06

현장에서 상품성과 임대 출구를 확인합니다

주차·도로·접근성·채광·소음·건물 상태·수리 필요·공실과 실제 수요는 현장에서 확인합니다. 주변 중개업소나 주민의 이야기는 참고하되 공식자료와 실제 거래자료로 다시 확인합니다.

매도가 늦어졌을 때 임대로 보유할 수 있는지도 봅니다. ‘임대 놓으면 되지’라고 가정하지 않고 실제 임대수요, 임대료, 공실, 관리·수리·금융비용과 현금흐름을 계산합니다.

1307 · 08

오래 보유해도 버틸 수 있는지 계산합니다

출구가격부터 정하고 입찰가를 거꾸로 계산합니다.

매도가 늦어지면 대출이자·관리비·세금·수리·공실·유지비가 계속 발생하고 자금도 묶일 수 있습니다. 3개월, 6개월, 1년 동안 안 팔리는 경우까지 생각합니다.

1. 현실적인 예상 매도가
2. 매각·보유·수리 예상비용
3. 확보하고 싶은 가격여유
4. 허용 가능한 매입가격

1309 · 10

좋은 출구·보통 출구·나쁜 출구를 모두 봅니다

경매는 낙찰받는 순간이 끝이 아니라, 다시 돈으로 바꾸는 순간까지가 한 사이클입니다.

1. 좋음

   원하는 가격에 비교적 빠르게 매각

2. 보통

   현실적인 시장가격에서 일정 기간 후 매각

3. 나쁨

   시장 악화나 급매로 가격을 낮춰 매각